Përderisa në periudhën e kaluar, çmimet e apartamenteve po thyejnë rekorde dhe metri mesatar katror në Shkup tashmë i kalon edhe 2.000 euro, një dilemë e re po hapet për blerësit. Sipas Raportit nga Regjistri i Çmimeve dhe Qirave të Pasurive të Paluajtshme për periudhën korrik – shtator 2025, të përgatitur nga Agjencia e Kadastrës së Pasurive të Paluajtshme, Karposhi vjen me një çmim mesatar prej 2.780 euro për m², i ndjekur nga Aerodromi me 2.400 euro për m². Çmimi mesatar i të gjitha pasurive të paluajtshme të shitura në vend gjatë kësaj periudhe është 1.015 euro për metër katror, tregon raporti.
Analiza vëren se aktiviteti i tregut të pasurive të paluajtshme mbetet i përqendruar në Shkup, Tetovë, Kumanovë dhe Ohër, ku tradicionalisht realizohet numri më i madh i blerjeve dhe shitjeve. Tani parashtrohet pyetja se a do të paguhen edhe më shtrenjtë banesat pas Vitit të Ri për shkak të rritjes së mundshme të taksës mbi vlerën e shtuar nga 5 për qind aktuale në 18 për qind. Norma preferenciale prej 5 për qind u prezantua në vitin 2010 si një masë e përkohshme antikrizë që supozohej të ishte e vlefshme për pesë vjet, por është zgjatur disa herë deri më tani. Zgjatja e fundit ndodhi në vitin 2023, kur u përcaktua se shitja e parë e apartamenteve do të tatohen me 5 për qind deri në fund të vitit 2025. Kjo do të thotë që, nëse nuk ka zgjatje të re, norma e rregullt prej 18 për qind do të hyjë në fuqi nga 1 janari 2026.
Ndërtuesit paralajmërojnë se një rritje e tillë e TVSH-së do të ndikojë drejtpërdrejt në xhepat e qytetarëve. “Duke rritur normën, çmimi i apartamenteve do të rritet më tej dhe mundësitë për të rinjtë dhe familjet për të zgjidhur çështjen e strehimit do të ulen. Andaj nuk është në interes as të ndërtuesve dhe as të qytetarëve që të rritet norma e TVSH-së nga 5 në 18 për qind”, paralajmëron presidenti i Dhomës së Ndërtimit, Ivica Jakimovski. Nga studioja ligjore “Trpenoski” në një postim në rrjetet sociale, shpjegojnë se “Sipas Vendimit aktual për mallrat dhe shërbimet me një normë preferenciale të TVSH-së (Gazeta Zyrtare Nr. 203/23), shitja e apartamenteve të ndërtuara rishtas nga një investitor te një blerës tatohet me 5 për qind, në vend të 18 për qind të rregullt”.
Ata shtojnë më pas se pas fundit të vitit 2025, nuk ka një qëndrim të qartë nëse norma preferenciale do të vazhdojë apo do të hiqet. Ata gjithashtu theksojnë pasojat e një heqjeje të mundshme të normës preferenciale. Për blerësit, nëse masa nuk zgjatet, TVSH-ja do të jetë përsëri 18 për qind, gjë që do të shkaktojë një rritje të menjëhershme dhe të ndjeshme të çmimit të apartamenteve të reja. Koha e ndërtimit të plotë të ndërtesave është me rëndësi vendimtare për apartamentet që blihen gjatë ndërtimit. Për shtetin, në suaza afatshkurtra, do të ketë rritje e të ardhurave në Buxhet nëse rikthehet norma e rregullt. Në suaza afatgjate, do të ketë rënie e mundshme e kërkesës, ngadalësim i ndërtimit dhe zvogëlim i aktivitetit ekonomik në sektorin e ndërtimit ,të cilat mund të kompensojnë përfitimet e pritura fiskale.
Njëherësh shtojnë se çmimet e apartamenteve të reja, sjellja dhe planet e investitorëve, dinamika e tregut dhe mundësia reale që qytetarët të zotërojnë shtëpinë e tyre në kushtet e tregut tashmë të shtrenjta varen drejtpërdrejt nga ky vendim. Nga Kompania Jovçev Kontabiliteti shtojnë se nëse periudha e zbatimit të normës preferenciale prej 5 për qind nuk zgjatet më tej, nga fillimi i vitit 2026 norma do të jetë 18 për qind. Ata parashtrojnë pyetjen se cili do të ishte trajtimi tatimor i paradhënieve të marra për të cilat TVSH-ja është llogaritur me normën më të ulët prej 5 për qind, nëse norma prej 18 për qind zbatohet nga 01.01.2026?
Duke pasur parasysh specifikën e aktivitetit dhe praktikën e vendosur, apartamentet blihen më shpesh paraprakisht, në kohën e ndërtimit, pra nëse apartamenti paguhet paraprakisht në vitin 2025, dhe në rast se norma e taksës rritet në 18 për qind në vitin 2026 dhe apartamenti ndërtohet gjatë vitit 2026, lind pyetja se cila normë tatimore duhet të zbatohet, duke marrë parasysh se për paradhëniet është paguar një taksë mbi vlerën e shtuar prej 5 për qind, dhe në kohën kur apartamenti shitet, norma do të ishte 18 për qind?
Përkatësisht, pas pranimit teknik të apartamentit, pra pas ndërtimit të apartamentit, shitësi është i detyruar t’i lëshojë blerësit një faturë përfundimtare për shitjen e përfunduar të apartamentit, duke zbatuar normën tatimore në fuqi në kohën kur bëhet shitja e mallrave! Në fakt, fatura përfundimtare do të jetë minus tarifat e marra para shitjes dhe shumat e tatimit mbi vlerën e shtuar që lindën për paradhëniet.
Në faturën përfundimtare për shitjen e përfunduar të apartamentit, bëhet një korrigjim (kompensim) i taksës së paguar në faturat paraprake me taksën që duhej të ishte paguar me faturën përfundimtare dhe në varësi të marrëdhënies së krijuar debitor-kreditor (çmimi me TVSH ose çmimi plus TVSH), mund të ketë një ndryshim në vlerën totale të rënë dakord, pra një situatë pagese shtesë të shumës së diferencës nga ndryshimi i normës së tatimit mbi vlerën e shtuar nga 5 për qind në 18 për qind.
Ata përmbledhin opinionin e tyre me atë se në thelb, norma përfundimtare e taksës duhet të zbatohet në kohën e qarkullimit, e cila në praktikë barazohet me faturën teknike. Duke pasur parasysh këtë, nëse periudha për të cilën zbatohet norma preferenciale tatimore nuk zgjatet, pas datës 01.01.2026 ndoshta do të ketë një numër rastesh në të cilat do të lindë një ndryshim në shumën e TVSH-së të llogaritur me një normë më të lartë në kohën e qarkullimit, në raport me shumën e TVSH-së të llogaritur në kohën e pagesave paraprake, të cilat do të duhet të paguhen ose nga blerësi (çmim përfundimtar më i lartë) ose nga shitësi (çmim fiks, por me një shumë më të lartë të TVSH-së të përfshirë në çmim).
Ndryshe, Agjencia e Kadastrës thotë se deri në fundin e shtatorit janë regjistruar 26.463 fletë regjistrimi të ndërtimit, duke treguar se një numër i madh ndërtesash janë në ndërtim e sipër dhe së shpejti do ta pasurojnë tregun. Analiza e shitjeve, sipas llojit të pasurive të paluajtshme, tregon se numri më i madh i shitjeve i përket shitjeve të apartamenteve, me 32 për qind.
Sipas komunave, numri më i madh i apartamenteve të shitura është regjistruar në Komunën e Aerodromit të Shkupit me 275 apartamente, ndërsa Qendra ishte në vendin e dytë me 236 shitje. Pas tyre vijnë Çairi (133), Gazi Baba (121), Kisella Voda (114) dhe Karposhi (103). Megjithatë, numri më i madh i shtëpive të shitura është në Manastir, me 71. Në qytete të tjera, Ohri regjistroi 99 shitje apartamentesh, Tetova 84 dhe Strumica 83. Sa i përket hapësirës afariste, shitjet më të shumta, nga 22 secila, u regjistruan në komunat Aerodrom dhe Qendër. (koha.mk)
